Cash Flow mensual

Cash Flow mensual: el número que de verdad notas en tu cuenta corriente

Cuando alguien analiza una inversión inmobiliaria, la primera cifra que suele mirar es un porcentaje: la rentabilidad. Pero hay otro número, en euros, que es el que realmente se traduce en un cargo o un ingreso en tu cuenta cada mes: el Cash Flow mensual.
Son dos formas distintas de mirar la misma operación, y no siempre cuentan la misma historia.

Qué es exactamente

El Cash Flow mensual es el dinero que queda de la inversión una vez descontados todos los gastos y, si hay financiación, la cuota de la hipoteca:
Cash Flow mensual = (Ingresos efectivos anuales − Gastos anuales) / 12 − Cuota hipotecaria mensual
Los ingresos efectivos ya tienen en cuenta la vacancia (los meses en los que, de forma realista, la vivienda puede estar sin alquilar).

Un caso con números reales
Veamos un caso concreto, con datos que hemos verificado matemáticamente en nuestra propia herramienta:
Precio de compra: 250.000 €
Alquiler mensual: 1.200 €
Vacancia estimada: 8 %
Gastos anuales: 1.750 €
Financiación: 80 % (200.000 €) a un interés del 2,5 %
Horizonte del análisis: 5 años
A primera vista, esta operación puede parecer razonable: un alquiler de 1.200 € sobre un precio de 250.000 € es una rentabilidad bruta del 5,76 % anual, y un interés del 2,5 % suena bajo.
Pero al calcular el Cash Flow mensual con estos datos, el resultado es:
Cash Flow mensual: −102 €
Es decir, con estas condiciones concretas, la operación no genera liquidez cada mes — la consume. El propietario tendría que aportar esos 102 € de su bolsillo, mes a mes, para sostener la operación.

Por qué pasa esto
La rentabilidad bruta (alquiler / precio) no descuenta ni la vacancia, ni los gastos, ni — sobre todo — la cuota de la hipoteca. Es el Cash Flow el que sí incorpora todo eso de golpe, porque es literalmente lo que entra y sale de la cuenta.
En este caso, el mismo análisis también arroja un DSCR de 0,90 — un indicador que mide si los ingresos de la propia vivienda cubren el pago de su deuda. Un DSCR por debajo de 1 significa que, en efecto, el inmueble no se paga a sí mismo con lo que genera.

Qué hacer con este dato
El Cash Flow mensual no dice si una operación es «buena» o «mala» — eso depende de la estrategia y las circunstancias de cada inversor. Lo que sí hace es dar una cifra concreta y verificable: cuánto dinero extra necesitas aportar (o cuánto te queda libre) cada mes, más allá del porcentaje de rentabilidad que suele aparecer en el anuncio.
Es, junto con la Rentabilidad anual del capital, el DSCR y el Índice de Solidez, uno de los cuatro indicadores que calcula el Análisis Básico del Analizador Inmobiliario.