Dos pisos. Mismo precio: 200.000 €. Mismo alquiler: 1.000 €/mes. Los dos dan un 6 % de rentabilidad bruta — el cálculo que casi todo el mundo hace en los primeros treinta segundos, dividiendo el alquiler anual entre el precio.
Sobre el papel, son la misma inversión.
En la práctica, una te deja unos 350 € libres cada mes con holgura. La otra te deja 66 € — un margen bastante más fino, con muy poco colchón si un mes falla algo. Misma rentabilidad. Resultado bastante distinto.
¿Qué ha cambiado? Nada del inmueble. Todo de cómo se ha financiado.
El mismo 6 %, dos formas de llegar a él
Llamemos a las dos operaciones A y B. En ambas: precio de compra 200.000 €, alquiler 1.000 €/mes, gastos de adquisición del 10 % (20.000 €), vacancia del 5 % y unos gastos anuales de 1.500 € (comunidad, seguro, IBI, mantenimiento). La única diferencia es cuánta hipoteca se pide.
Operación A — financiación del 50 %
- Hipoteca: 100.000 € · Capital aportado: 120.000 €
- Cuota mensual: 474 € · Cash Flow mensual: 351 €
- DSCR: 1,74 · Rentabilidad sobre el capital: 3,5 %
Operación B — financiación del 80 %
- Hipoteca: 160.000 € · Capital aportado: 60.000 €
- Cuota mensual: 759 € · Cash Flow mensual: 66 €
- DSCR: 1,09 · Rentabilidad sobre el capital: 1,33 %
Misma rentabilidad bruta. Rentabilidad real sobre el capital aportado casi tres veces menor en B que en A. Ahí está la primera grieta del «6 % es 6 %».
Factor 1 — El apalancamiento cambia la pregunta que estás respondiendo
La rentabilidad bruta responde a «¿cuánto genera el inmueble respecto a su precio?». Pero tú no compras el inmueble entero con tu dinero — compras una parte, y el banco pone el resto. Lo que de verdad te interesa es cuánto genera el dinero que realmente has puesto tú.
Por eso, aunque el inmueble sea idéntico, financiar poco (Operación A) o financiar mucho (Operación B) cambia radicalmente esa segunda cifra, aunque la primera —la bruta— no se mueva ni un decimal.
Factor 2 — Los gastos de adquisición pesan distinto según cuánto financies
Los 20.000 € de gastos de adquisición son los mismos en ambos casos. Pero no representan lo mismo:
- En la Operación A, esos 20.000 € son el 16,7 % del capital aportado (120.000 €).
- En la Operación B, esos mismos 20.000 € son el 33,3 % del capital aportado (60.000 €) — uno de cada tres euros que pones de tu bolsillo se va directamente en impuestos y notaría, no en ladrillo.
Cuanto menos financias con banco, más diluidos quedan esos gastos dentro de tu capital total. Cuanto más financias, más pesan — justo cuando menos margen tienes para absorberlos.
Factor 3 — El DSCR te dice si hay margen de error
La Operación B no está en pérdidas. Da 66 € positivos al mes. Pero su DSCR es 1,09 — significa que los ingresos apenas superan en un 9 % lo que hace falta para pagar la hipoteca. Un par de meses de vacancia, una derrama de comunidad o una subida de tipos de interés bastan para que ese margen desaparezca y el cash flow se vuelva negativo.
La Operación A, con un DSCR de 1,74, tiene un colchón real: podría absorber varios meses malos seguidos sin que la hipoteca corra peligro.
La rentabilidad bruta no distingue entre estas dos situaciones. El DSCR sí.
Ningún número, por sí solo, cuenta la historia completa
La rentabilidad bruta te dice si el precio es razonable frente al alquiler. La rentabilidad sobre el capital te dice qué rendimiento saca tu dinero de verdad. El DSCR te dice si tienes margen o estás al límite. El Cash Flow te dice si vas a tener que poner dinero de tu bolsillo cada mes.
Cuatro preguntas distintas. Cuatro respuestas que hay que mirar juntas, no una sola. Por eso en el Analizador no mostramos solo la rentabilidad bruta: mostramos las cuatro a la vez, y un Índice de Solidez que resume de un vistazo cómo se combinan entre sí — no como un veredicto de «buena o mala inversión» (eso lo decides tú, con tus propios criterios), sino como un atajo visual para no tener que cruzar mentalmente cuatro números cada vez.
¿Y tu próxima operación, a qué se parece más — a la A o a la B? Puedes comprobarlo en menos de un minuto con el Analizador Básico, gratis y sin necesidad de registrarte.
Los resultados corresponden exclusivamente a las condiciones introducidas en cada análisis y no constituyen asesoramiento financiero.
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